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Mietaufstellung · Analyse
Rent Roll Analyse: Die Mietaufstellung ist eine Behauptung – die Verträge sind der Beleg
Eine Rent Roll Analyse (Prüfung der Mietaufstellung) ist der systematische Abgleich aller Mietverhältnisse eines Objekts oder Portfolios gegen die zugrunde liegenden Mietverträge und Nachträge. Sie deckt Abweichungen bei Nettokaltmieten, Flächen, Laufzeiten, Indexierungen und Sicherheiten auf – als Grundlage für Wertermittlung, kaufmännische Due Diligence und Finanzierung.
Die Rent Roll – auf Deutsch: die Mietaufstellung – ist zugleich das meistgenutzte und das am seltensten geprüfte Dokument der Immobilienwirtschaft: Auf ihr beruhen Kaufpreise, Finanzierungen und Jahresabschlüsse, doch sie wird vom Verwalter gepflegt, über Jahre fortgeschrieben und kaum je gegen die Mietverträge gestellt, aus denen sie stammen müsste. Diese Seite zeigt, was eine belastbare Mietaufstellung enthält, wo die typischen Fehler sitzen und wie Sie mit künstlicher Intelligenz (KI) eine bestehende Liste prüfen – oder aus den Verträgen eine neue, belegte erstellen.
Was eine Rent Roll ist – und was in ihr stehen muss
Die Mietaufstellung listet jedes Mietverhältnis eines Objekts oder Portfolios mit seinen wirtschaftlichen Kerndaten. Eine Aufstellung, mit der sich arbeiten lässt – vor Käufern, Banken oder im eigenen Bestand – enthält je Mietverhältnis mindestens:
| Feld | Warum es zählt |
|---|---|
| Einheit und Fläche | Grundlage für Miete je Quadratmeter und Flächenabgleich mit dem Vertrag |
| Mieter und Status | vermietet, leer, gekündigt – der tatsächliche Stand, nicht der gewünschte |
| Nettokaltmiete | die vertraglich durchsetzbare Miete, nicht die zuletzt überwiesene |
| Mietbeginn und Laufzeit | Basis für Auslaufprofil und Kündigungsrisiken |
| Optionen und Sonderkündigungsrechte | verändern die tatsächliche Bindungsdauer |
| Anpassungsmechanik | Indexierung, Staffel oder Umsatzmiete – mit Stand der letzten Anpassung |
| Nebenkosten-Regelung | Vorauszahlung oder Pauschale, Umlagefähigkeit |
| Sicherheiten | Kaution oder Bürgschaft: vereinbart und tatsächlich erhalten |
Die fünf typischen Fehler in Mietaufstellungen
- Die Liste und die Verträge haben sich entkoppelt. Nachträge wurden im Vertrag vereinbart, aber nie in die Liste übertragen – oder umgekehrt: Die Liste zeigt eine Miete, die kein Vertrag trägt.
- Anpassungen fehlen oder sind falsch nachvollzogen. Indexanpassungen, die nie gezogen wurden, Staffeln, die falsch fortgeschrieben wurden – in beide Richtungen ein Bewertungsfehler.
- Ist-Zahlung statt Vertragsmiete. Die Liste zeigt, was überwiesen wird, nicht, was geschuldet ist. Minderungen, Rückstände und stille Zugeständnisse verschwinden darin.
- Flächen stimmen nicht. Vertragsfläche, Aufmaß und Listenwert weichen voneinander ab – und mit ihnen jede Kennzahl je Quadratmeter.
- Der Stand ist unklar. Ohne Stichtag und ohne Herkunftsnachweis der Werte ist die Aufstellung nicht prüfbar – und genau das fragt jeder Käufer und jede Bank zuerst.
Diese Fehler sind kein Vorwurf an Verwalter: Sie entstehen zwangsläufig, wenn eine Liste über Jahre von Hand neben Hunderten Vertragsseiten geführt wird. Sie bleiben nur deshalb unentdeckt, weil der vollständige Abgleich gegen die Verträge manuell Tage kostet – und darum unterbleibt oder Stichprobe bleibt.
Zwei Wege mit PropProof
Karte 1 – Bestehende Rent Roll prüfen, Mieterliste abgleichen
Sie laden die Mietaufstellung und die Mietverträge mit allen Nachträgen hoch, wie sie vorliegen – PDF, Excel, unsortiert. PropProof ordnet die Dokumente den Mietverhältnissen zu, liest die Vertragsdaten aus und gleicht die Mieterliste gegen das Vertragswerk ab: je Mietverhältnis, Feld für Feld. Jede Abweichung – Miete, Fläche, Laufzeit, Status, Sicherheit – wird ausgewiesen, mit Fundstelle im Vertrag, sodass jeder Befund unmittelbar überprüfbar ist. Fehlende Unterlagen, etwa Nachträge, auf die ein Vertrag verweist, werden als Lücke gemeldet.
Karte 2 – Rent Roll mit KI neu erstellen
Es gibt keine verlässliche Liste – nur Ordner voller Verträge? Dann erzeugt PropProof die Mietaufstellung direkt aus dem Vertragswerk: alle Kerndaten je Mietverhältnis, hergeleitet aus Vertrag und Nachträgen, jeder Wert mit Fundstelle belegt. Das Ergebnis ist eine Mietübersicht, die nicht behauptet, sondern nachweist – als Bericht und als Excel-Export für Kalkulation, Bank, Käufer oder Steuerberater.
Beides kostenlos und unverbindlich für Ihre ersten Bestandsverträge. Keine Kreditkarte erforderlich.
Wer eine geprüfte Mietaufstellung braucht – und wann
Verkäufer vor der Vermarktung: Eine belegte Mietaufstellung im Verkaufsprozess nimmt der Käuferseite die üblichen Abschlagsargumente – jede Zahl hält der Nachprüfung stand.
Käufer vor dem Angebot: Der Abgleich der Verkäufer-Liste gegen das Vertragswerk ist der Kern der kaufmännischen Due Diligence – und die häufigste Quelle für Kaufpreisargumente.
Eigentümer und Verwalter im laufenden Bestand: als wiederkehrende Qualitätskontrolle, nach Verwalterwechseln, vor Finanzierungen – oder wenn eine Erbschaft oder Teilungsversteigerung erstmals Ordnung in die Unterlagen verlangt.
Banken und Berater: Eine Mietaufstellung mit Fundstellennachweis ist eine Kreditunterlage, keine Excel-Behauptung.
Häufige Fragen zur Rent Roll Analyse
Was ist eine Rent Roll?
Die Mietaufstellung eines Objekts oder Portfolios: eine Liste aller Mietverhältnisse mit Miete, Fläche, Laufzeit, Anpassungsmechanik und Sicherheiten. Sie ist die Grundlage für Bewertung, Finanzierung und Verkauf – und nur so belastbar wie ihr Abgleich mit den Mietverträgen.
Was bedeutet Rent Roll Analyse?
Die systematische Prüfung der Mietaufstellung: intern auf Vollständigkeit und Plausibilität, vor allem aber gegen das Vertragswerk – stimmt jeder Listenwert mit dem überein, was Vertrag und Nachträge tatsächlich hergeben?
Kann KI eine Rent Roll erstellen?
Ja. PropProof liest Mietverträge und Nachträge aus und erzeugt daraus die Mietaufstellung – jeder Wert mit Fundstelle im Vertrag belegt. Das ist der umgekehrte Weg zur Prüfung einer bestehenden Liste und liefert dasselbe Ergebnis: eine Aufstellung, die dem Vertragswerk standhält.
Welche Unterlagen brauche ich dafür?
Die Mietverträge mit allen Nachträgen und Anlagen – als PDF, auch gescannt und unsortiert. Für die Prüfung einer bestehenden Liste zusätzlich die aktuelle Mietaufstellung, üblicherweise als Excel.
Worin unterscheidet sich die Vertragsmiete von der gezahlten Miete?
Die Vertragsmiete ist der durchsetzbare Anspruch aus Vertrag und Anpassungen; die gezahlte Miete kann durch Rückstände, Minderungen oder stillschweigende Zugeständnisse davon abweichen. Eine belastbare Mietaufstellung weist die Vertragsmiete aus – und macht Abweichungen sichtbar, statt sie zu verdecken.
Wie aktuell muss eine Mietaufstellung sein?
Sie gilt zum Stichtag – ohne Stichtag ist sie nicht prüfbar. Vor Verkauf, Finanzierung oder Gremienentscheidung gehört sie auf den aktuellen Stand gebracht und gegen die Verträge gestellt.
Was kostet die Prüfung oder Erstellung einer Rent Roll?
Die erste Prüfung ausgewählter Bestandsverträge ist kostenlos und unverbindlich. Für größere Bestände und laufende Prüfungen erstellen wir Ihnen auf Anfrage ein individuelles Angebot, abhängig von Umfang und Zahl der Mietverhältnisse.
Eine Mietaufstellung, die nachweist statt behauptet
Laden Sie Mietverträge, Nachträge und – falls vorhanden – Ihre bestehende Mietaufstellung hoch. PropProof prüft oder erstellt die Liste und belegt jeden Wert mit der Fundstelle im Vertrag – kostenlos für Ihre ersten Bestandsverträge.
Kostenlos und unverbindlich. Keine Kreditkarte erforderlich.
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