Immobilien · Ankaufsprüfung
Due Diligence bei Immobilien: Ablauf, Checkliste und die Fehler, die Geld kosten
Ob ein Ankauf hält, was das Term Sheet verspricht, entscheidet sich in der Due Diligence – und dort fast immer an denselben Stellen: an der Qualität des Datenraums, an der Lücke zwischen Rent Roll und Vertragswerk und an dem, was unter Zeitdruck ungeprüft bleibt. Diese Seite fasst zusammen, was in der Ankaufsprüfung geprüft wird, wie der Prozess bis zum Signing läuft, woran er in der Praxis scheitert – und welchen Teil davon KI heute übernimmt.
Was ist eine Due Diligence bei Immobilien?
Die Due Diligence (Ankaufsprüfung) ist die strukturierte Prüfung einer Immobilie oder eines Portfolios vor der Transaktion. Sie validiert die Annahmen hinter dem Angebot – Mieterträge, Flächen, Laufzeiten, Zustand, Rechtslage – und übersetzt jeden Befund in Kaufpreis, Garantien, Freistellungen oder aufschiebende Bedingungen im Kaufvertrag.
Zwei Weichenstellungen bestimmen Umfang und Tiefe:
- Asset Deal oder Share Deal: Beim Share Deal wird nicht das Grundstück, sondern die Objektgesellschaft erworben – die Prüfung erstreckt sich dann auf deren gesamte Historie: Verbindlichkeiten, Steuerpositionen, Altverträge, Gewährleistungsketten. Entsprechend steigen Prüfumfang und Garantienkatalog.
- Käufer- oder Verkäuferseite: Neben der klassischen Käufer-DD etabliert sich die Vendor Due Diligence: Der Verkäufer lässt Vertragswerk und Rent Roll vor der Vermarktung prüfen, bereinigt Lücken und Abweichungen vorab – und entzieht dem Käufer damit die üblichen Retention- und Abschlagsargumente aus der DD-Phase.
Die fünf Teilprüfungen
Rechtliche Due Diligence (Legal DD). Eigentum und Grundbuch (Abteilung II: Dienstbarkeiten, Erbbaurechte, Vorkaufsrechte; Abteilung III: Grundschulden und deren Valutierung), Baurecht und Genehmigungslage – und als Kernstück die Mietverträge: Laufzeiten und Optionen, Sonderkündigungsrechte, Wertsicherungsklauseln und deren Zulässigkeit nach dem Preisklauselgesetz, Staffel- und Umsatzmietvereinbarungen, Untermiet- und Konkurrenzschutzregelungen, Vollständigkeit der Nachtragsketten und Formwirksamkeit. Seit 2025 gilt für Gewerberaummietverträge die Textform (§ 578 BGB n. F.); das Risiko eines formunwirksamen Vertrags bleibt dasselbe: Kündbarkeit trotz Festlaufzeit – und damit ein direkter Angriff auf den Cashflow, der den Kaufpreis trägt. Da der Erwerber nach § 566 BGB in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt, kauft er jede unentdeckte Klausel mit.
Kaufmännische / Financial Due Diligence. Abgleich der Rent Roll gegen das Vertragswerk (Nettokaltmiete, Fläche, Mietbeginn, Sicherheiten, Status), Mietrückstände und Mietminderungen, Leerstand und WAULT, umlagefähige und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Indexierungshistorie: Wurden Anpassungen aus Wertsicherungsklauseln tatsächlich gezogen – oder liegt dort nicht realisiertes Mietpotenzial beziehungsweise eine überhöhte Ist-Miete? Auf diesen Zahlen steht das Cashflow-Modell; jede Abweichung wandert ungefiltert in Bewertung und Finanzierungsunterlagen.
Technische Due Diligence (TDD). Bausubstanz, technische Gebäudeausrüstung, Brandschutz, Instandhaltungsstau und Capex-Planung über die Halteperiode. Ergebnis ist eine Kostenschätzung, die als Abzugsposition in die Verhandlung geht – und die Grundlage für spätere Revitalisierungsentscheidungen.
Steuerliche Due Diligence (Tax DD). Grunderwerbsteuer und Strukturierungsfragen, Umsatzsteuer-Option nach § 9 UStG und deren Fortführung, beim Share Deal zusätzlich die steuerliche Historie der Gesellschaft und laufende Betriebsprüfungen.
Umwelt / ESG Due Diligence. Altlasten und Gebäudeschadstoffe, Energieeffizienz und CO₂-Kostenaufteilung, ESG-Anforderungen der Finanzierer – zunehmend eine Finanzierungs-, nicht nur eine Compliance-Frage.
Ablauf einer Due Diligence bei Immobilien: in 5 Schritten zum Closing
- LOI und Exklusivität: Nach indikativem Angebot und Letter of Intent öffnet der Verkäufer den Datenraum – meist für einen begrenzten Exklusivitätszeitraum, der den Takt der gesamten Prüfung vorgibt.
- Datenraum und Anforderungsliste: Mietverträge, Nachträge, Rent Rolls, Grundbuchauszüge, Genehmigungen, technische Berichte. In der Praxis selten vollständig indiziert; die Anforderungsliste des Käufers und der Q&A-Prozess laufen über Wochen parallel zur Prüfung.
- Prüfung durch die Workstreams: Kanzlei (Legal), Transaktions-/Asset-Management-Team (Financial), technische Gutachter (TDD), Steuerberater (Tax) – parallel, mit laufender Abstimmung über Red Flags.
- Red-Flag-Report und Abschlussbericht: Erst die dealkritischen Punkte, dann der vollständige Bericht mit Risikoklassifizierung je Befund.
- Umsetzung in SPA und Closing: Jeder relevante Befund wird im Kaufvertrag verarbeitet – als Kaufpreisanpassung, Garantie, Freistellung, Einbehalt oder aufschiebende Bedingung. Gravierende Befunde beenden die Transaktion vor dem Signing.
Wie lange dauert eine Due Diligence bei Immobilien?
Üblich sind vier bis zehn Wochen, getaktet durch die Exklusivitätsvereinbarung. Der Engpass ist dabei fast nie die Bewertung, sondern die Aufbereitung: Dokumente sichten und zuordnen, Vertragsdaten extrahieren, Rent Roll gegen Verträge abgleichen, fehlende Nachträge über Q&A nachfordern. Genau dieser Teil ist automatisierbar – dazu unten.
Due-Diligence-Checkliste Immobilien
Die wichtigsten Prüfpunkte im Überblick. Jedes Objekt braucht eine angepasste Liste; diese Tabelle ist der Ausgangspunkt.
| Bereich | Prüfpunkte |
|---|---|
| Eigentum & Grundbuch | Eigentümerstellung, Abt. II (Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Erbbaurecht), Abt. III (Grundschulden, Valutierung), Baulasten |
| Mietverträge | Vollständigkeit inkl. aller Nachträge und Anlagen, Laufzeiten, Optionen, Sonderkündigungsrechte, Indexierung/Wertsicherungsklauseln, Staffel- und Umsatzmieten, Formwirksamkeit, Kautionen und Bürgschaften |
| Rent Roll & Zahlen | Abgleich Rent Roll ↔ Verträge (Miete, Fläche, Mietbeginn, Status), Mietrückstände und Minderungen, Leerstand, WAULT, Betriebskostenabrechnungen und Umlagefähigkeit |
| Baurecht | Baugenehmigungen, genehmigte vs. tatsächliche Nutzung, Auflagen, Stellplatznachweise, Erschließung |
| Technik | Bausubstanz, TGA, Brandschutz, Instandhaltungsstau, Capex-Planung, Energieausweis |
| Verträge & Versicherungen | Verwalter-, Wartungs-, Dienstleistungs- und Erschließungsverträge, Versicherungsdeckung und Schadenhistorie |
| Steuern | Grunderwerbsteuer, USt-Option (§ 9 UStG), bei Share Deals Gesellschaftshistorie und Betriebsprüfungen |
| Umwelt / ESG | Altlastenverdacht, Gebäudeschadstoffe, Energieeffizienz, CO₂-Kosten, ESG-Anforderungen der Finanzierer |
Der wunde Punkt jeder Due Diligence: die Datenbasis
Die Methodik der Due Diligence ist etabliert. Was in der Praxis schiefgeht, ist fast immer dasselbe – und jeder, der Transaktionen begleitet, kennt die Muster:
- Die Rent Roll stimmt nicht mit den Verträgen überein – und der Abgleich passiert von Hand nur stichprobenartig. Welcher Wert stimmt, klärt sich oft erst im Q&A, manchmal erst nach Closing.
- Nachträge fehlen im Datenraum, auf die der Hauptvertrag verweist. Die Lücke fällt auf, wenn es um Kündigungsrechte oder die Formwirksamkeit geht – also spät.
- Vertragsdaten werden manuell aus PDFs in Excel übertragen. Jeder Übertragungsfehler bei Miete, Fläche oder Laufzeit wandert ungeprüft ins Cashflow-Modell und von dort in Gutachten und Kreditunterlagen.
- Unter Exklusivitätsdruck wird aus der 100-%-Prüfung eine Stichprobe. Was in den ungeprüften Verträgen steht, weiß am Signing-Tag niemand.
Diese Fehler fallen nicht in der Prüfung auf, sondern danach: im Investment Committee, bei der Bank – oder Jahre später beim Weiterverkauf.
Hier setzt PropProof an. Die KI liest Mietverträge, Nachträge und Rent Rolls direkt aus dem Datenraum, sortiert und ordnet die Dokumente den Mietverhältnissen zu, gleicht Vertragswerk und Ist-Daten ab und markiert jede Abweichung und jeden fehlenden Nachweis – mit Fundstelle im Originaldokument, damit Kanzlei und Transaktionsteam jeden Befund direkt verifizieren können. Statt Stichprobe: 100 % der Verträge, in Minuten statt Wochen. Das Ergebnis geht als Bericht, Mietübersicht und Excel-Export direkt in Bewertungsmodell, Q&A-Liste und Kreditunterlage.
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Für Käufer und Verkäufer
Käuferseite: Jede belegte Abweichung zwischen Vertrag und Rent Roll ist Verhandlungsmasse – und eine beschleunigte Prüfung erlaubt ein früheres bindendes Angebot innerhalb der Exklusivität.
Verkäuferseite: Dieselbe Prüfung als Vendor Due Diligence vor der Vermarktung: Lücken schließen, bevor der Käufer sie findet, und den Kaufpreis gegen DD-Abschläge absichern.
Häufige Fragen zur Due Diligence bei Immobilien
Was bedeutet Due Diligence beim Immobilienkauf?
Due Diligence ist die strukturierte Prüfung einer Immobilie vor der Transaktion – rechtlich, kaufmännisch, technisch, steuerlich und ökologisch. Ziel ist, jeden wertrelevanten Befund zu kennen, bevor er im Kaufvertrag verarbeitet oder eingepreist wird.
Wie lange dauert eine Due Diligence bei Immobilien?
Üblich sind vier bis zehn Wochen, getaktet durch die Exklusivitätsvereinbarung. Haupttreiber sind die Zahl der Mietverhältnisse und die Qualität des Datenraums. Die Auswertung der Mietverträge lässt sich mit KI von Wochen auf Minuten verkürzen.
Wer führt die Due Diligence durch?
Parallel arbeitende Workstreams auf Käuferseite: eine Kanzlei für die Legal DD, das Transaktions- oder Asset-Management-Team für die Zahlen, technische Gutachter für die TDD, Steuerberater für die Tax DD.
Was ist der Unterschied zwischen Asset Deal und Share Deal in der Due Diligence?
Beim Asset Deal wird die Immobilie geprüft, beim Share Deal zusätzlich die Objektgesellschaft – inklusive Verbindlichkeiten, Steuerhistorie und Altverträgen. Der Prüfumfang und der Garantienkatalog sind beim Share Deal deutlich größer.
Was ist eine Vendor Due Diligence?
Die Prüfung durch den Verkäufer vor der Vermarktung. Sie deckt Abweichungen und fehlende Unterlagen auf, bevor Kaufinteressenten sie im Datenraum finden, und verteidigt damit den Kaufpreis gegen DD-Abschläge.
Was passiert mit den Ergebnissen der Due Diligence?
Jeder relevante Befund wird im Kaufvertrag verarbeitet: als Kaufpreisanpassung, Garantie, Freistellung, Einbehalt oder aufschiebende Bedingung. Dealkritische Befunde aus dem Red-Flag-Report beenden die Transaktion vor dem Signing.
Warum sind die Mietverträge der kritischste Teil der Prüfung?
Weil der Erwerber nach § 566 BGB in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt und der Cashflow aus diesen Verträgen den Kaufpreis trägt. Formmängel, versteckte Sonderkündigungsrechte oder nicht gezogene Indexierungen verändern den Wert des Objekts unmittelbar.
Kann KI eine Due Diligence durchführen?
KI übernimmt den datenintensiven Teil: Dokumente sortieren und zuordnen, Vertragsdaten extrahieren, Rent Rolls abgleichen, Abweichungen und fehlende Nachweise markieren – bei PropProof stets mit Fundstelle im Originaldokument. Die rechtliche und wirtschaftliche Bewertung der Befunde bleibt bei Kanzlei und Transaktionsteam.
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